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房地产财税答疑—企业关联方利息支出如何进行企业所得税税前扣除

  • 分类:工商财税热点
  • 作者:卓越方圆会计培训
  • 来源:卓越方圆会计培训
  • 发布时间:2020-05-13 16:04
  • 访问量:

【概要描述】房地产财税答疑—企业关联方利息支出如何进行企业所得税税前扣除

房地产财税答疑—企业关联方利息支出如何进行企业所得税税前扣除

【概要描述】房地产财税答疑—企业关联方利息支出如何进行企业所得税税前扣除

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房地产财税答疑—企业关联方利息支出如何进行企业所得税税前扣除

我们是一家房地产开发企业,之前因项目开发,有一笔借款来自股东方,请问该借款的利息支出如何进行企业所得税税前扣除?

 

 

 

 

首先您这笔借款应认定为关联方借款。

 

根据《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税[2008]121)规定:

 

一、在计算应纳税所得额时,企业实际支付给关联方的利息支出,不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分,准予扣除,超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

 

企业实际支付给关联方的利息支出,除符合本通知第二条规定外,其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为:

 

(一)金融企业,为51

 

(二)其他企业,为21

 

 

 

二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料,并证明相关交易活动符合独立交易原则的;或者该企业的实际税负不高于境内关联方的,其实际支付给境内关联方的利息支出,在计算应纳税所得额时准予扣除。

 

《特别纳税调查调整及相互协商程序管理办法》(国家税务总局公告2017年第6号发布)第三十八条的规定:

 

实际税负相同的境内关联方之间的交易,只要该交易没有直接或者间接导致国家总体税收收入的减少,原则上不作特别纳税调整。

 

根据以上规定,在符合财税[2008]121号文第二条的前提下,企业关联方利息支出在企业所得税税前扣除金额,要按照规定的债权性投资与权益性投资比例计算,若超过比例限制,则需进行(特别)纳税调整,超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。对于支付给境内关联方的利息支出,如果企业的实际税负不高于境内关联方,即不减少企业总体企业所得税的,不进行(特别)纳税调整,在计算应纳税所得额时准予扣除。另外,对于境内关联方企业之间无偿使用资金,且不符合(特别)纳税调整的相关条件,则不做收入处理。

 

【举例说明】

 

九鼎房地产是鼎鼎房地产的股东之一,鼎鼎房地产所有者权益中只包含注册资本4000万元,注册资本年度无变动,其中九鼎房地产出资2000万元。201751日,九鼎房地产借给鼎鼎房地产9000万元用于项目建设,借款期限1年,年利率与金融机构同期同类贷款一致为6%,除此之外鼎鼎公司无其他关联方借款(九鼎房地产企业所得税税负率8%,鼎鼎房地产企业所得税税负率10%。)

 

鼎鼎房地产2017年度的企业所得税相关计算及会计处理如下:

 

1、会计处理:

 

2017年度需计提利息金额:9000×(6%÷12×8=360万元

 

会计分录:

 

借:开发间接费用——利息 360

 

贷:其他应付款 360

 

2、企业所得税扣除限额计算:

 

按照财税[2008]121号文件规定,鼎鼎房地产属于其他企业,利息扣除时关联方债权性投资与其权益性投资比例为2:1。九鼎房地产对鼎鼎房地产的关联方权益性投资金额为4000万元,则其债权性投资最高限额为8000万元,而九鼎房地产借给鼎鼎房地产9000万元,故多出的1000万借款对应的利息,需根据企业在20171231日的具体情况,判断是否进行纳税调整:

 

1)如果该项目完工且成本结转完毕,则2017年度企业所得税汇算清缴时,鼎鼎公司需调增应纳税所得额40万元。(1000×(6%÷12×8=40万元)

 

2)如果该项目没有完工,对应的利息支出尚未结转成本,不影响当年应纳税所得额,因此当年不需要做纳税调整。以后年度结转时,再根据具体情况处理。

 

【解析】

 

1、权益投资为企业资产负债表列示的所有者权益金额。包括实收资本(股本)、资本公积、盈余公积和未分配利润四部分。

 

关联方权益性投资金额的确定分以下三种情况:

 

1)若所有者权益≥实收资本(股本)+资本公积,则权益投资=所有者权益

 

2)若所有者权益<实收资本(股本)+资本公积,则权益投资=实收资本(股本)+资本公积

 

3)若实收资本(股本)+资本公积<实收资本(股本),则权益投资=实收资本(股本)

 

2、关联债资比例计算公式为:

 

关联债资比例=年度各月平均关联债权投资之和/年度各月平均权益投资之和

 

其中:各月平均关联债权投资=(关联债权投资月初账面余额+月末账面余额)/2

 

各月平均权益投资=(权益投资月初账面余额+月末账面余额)/2

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