一、 收入概述：

　　1、 收入的定义;

　　收入是指企业在日常活动中形成的，会导致所有者权益增加的，与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。包括销售商品收入、劳务收入、让渡资产使用权收入、利息收入、租金收入、股利收入等，但不包括为第三方或客户代收的款项。

　　2、 收入的特点：

　　(1) 收入是企业在日常活动中形成的经济利益的总流入。

　　(2) 收入会导致企业所有者权益的增加。

　　(3) 收入不包括向企业投入资本导致的经济利益流入。

　　3、 收入的分类：

　　收入按企业经营业务的主次不同，分为主营业务收入和其他业务收入。

　　一、 物业服务企业的收入确认：

　　1、 物业服务企业的收入范围：

　　分为主营业务收入和其它业务收入

　　主营业务收入：是指物业服务企业在从事物业管理服务活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得收入，包括物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入。

　　主营管理收入：是指物业服务企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办服务费收入和特约服务收入。

　　物业经营收入：是指物业服务企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施取得的收入。

　　物业大修收入：是指物业服务企业从事主营业务收入以外的其它业务活动取得的收入，包括中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商品用房经营收入及无形资产转让收入。

　　2、 物业服务企业的收入确认：

　　采取服务现款交易的方式，服务费收讫，发票账单已交给业户，营业收入则被确认。

　　采取定期预收服务费的方式，应在物业服务企业已提供某一阶段服务(一般以月度为结算期)后作为营业收入的实现，此时服务费已经收取，服务已提供。

　　采取分期收款方式，按《物业管理服务合同》约定的收款日期作为营业收入的实现。在这种方式下，服务已经提供，服务费要按照合同到期日收款。只有到了合同收款日，物业服务企业才取得收取这部分服务费的权利，确认营业收入的实现。出租房屋租金收入，应按合同(租约)规定的付款日期和金额，确定租金收入的实现。如果合同(租约)规定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍应视为租金收入实现。

　　二物业服务企业经营收入的核算：

　　(一) 账户设置：

　　【主营业务收入】设置明细账：物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入

　　【其它业务收入】主营业务收入以外的各种收入。设置明细账：包括中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商品用房经营收入及无形资产转让收入等。

　　(二) 物业管理收入核算：

　　1、 公共性服务收入账务处理：

　　收取收入：

　　借：库存现金

　　借：银行存款

　　贷：预收账款-公共服务费(102室)

　　预收账款-公共服务费(205室)

　　预收账款-公共服务费(808室)

　　结转收入：

　　借：预收账款-公共服务费(102室)

　　预收账款-公共服务费(205室)

　　预收账款-公共服务费(808室)

　　贷：主营业务收入-物业管理收入-公共服务费

　　2、 公众代办服务收入核算：

　　代收款及收取代办手续费时：

　　借：库存现金

　　贷：主营业务收入-物业管理收入-代办服务费

　　贷：其他应付款-自来水公司

　　贷：其他应付款-供电公司

　　贷：其他应付款-煤气公司

　　3、 特约服务收入核算：

　　核算业主和租住户特别需要的特约服务比如维修、护理、照顾病人、接送小孩，实行市场调节价。

　　借：库存现金

　　贷：主营业务收入-物业管理收入-特约服务费

　　(三) 物业经营收入的核算：

　　1、 物业出租收入的核算：

　　【例5-001】物业服务企业当月停车场收入18000元，网球场收入5000元。会计分录如下：

　　借：库存现金 23000

　　贷：主营业务收入-物业经营收入 23000

　　2、 物业公共施设和公共部位经营收入的核算：

　　【例5-002】物业服务企业接受东来房地产开发公司的委托，代管芳华小区11号楼1005、1206、1808室三套房屋并将其中两套(1005、1206)出租。2016年5月按照代管协议和出租合同的规定：收到支付三套房屋管理费转账支票1张0.18万元，另外收到租住户交来两套房屋租金0.6万元

　　根据有关原始收据，会计分录如下：

　　借：银行存款 18000

　　借：库存现金 6000

　　贷：主营业务收入-物业经营收入-代管房屋 18000

　　其它应付款-出租房屋代收租金 6000