一、物业服务企业核算的对象：

　　物业服务企业会计的对象，具体来说就是六大要素及其涉及的各种业务。

　　主要包括四个方面：

　　1、是核算和监督各种资产、负债、所有者权益的增减变动和结余情况。

　　2、核算和监督成本的发生和归集。

　　3、是核算和监督费用的发生和归集。

　　4、核算和监督收入的取得、利润的实现和利润分配的情况。

　　二、成本分类：

　　1、物业管理成本：

　　(1)包括：公共性服务成本、代办服务成本、特约服务成本。它是指物业服务企业为物业产权人、使用人提供服务，为保证房产物业完好无损而从事的日常维修、管理活动而发生的各项支出。

　　(2)明细：管理和服务人员的工资薪酬;楼内公共设施维修和保养费;绿化管理费;清洁卫生费;保安费;办公费;物业服务企业固定资产折旧等。

　　2、物业经营成本：

　　(1)包括：房屋出租，停车管理，游泳池，球场的管理支出等。它是指物业服务企业经营由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施，为保证物业产权人、使用人提供的各种建筑物和附属设备正常运营而发生的各项支出。

　　(2)明细：出租房屋的摊销，停车场、游泳池，球场等经营中的人员薪酬、材料费、应支付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等。

　　3、物业大修成本

　　包括：物业服务企业受物产产权人、使用人的委托，对房屋公共部位、公共设施进行大修所支付的各项费用支出。

　　明细：物业服务企业自行组织工程维修组对区域内公共建筑物和设施设备进行修理以及工程出包委托专业队伍进行维修所发生的人工费、物料费。

　　4、其它业务成本：

　　包括：房屋中介机构的支出，无形资产转让的成本，销售的材料物资的成本、以及商业用房经营成本。它是指物业管理成本、物业经营成本、物业大修成本等主营业务成本以外的其它日常活动所发生的支出。

　　明细：支付房屋租金、转让无形资产、出售材料的成本，对物业产权人、使用人提供的商业用房使用时添加一部分设施以及从事商店、饭店、洗衣店、美容美发店等经营活动。

　　三、收入分类：

　　1、物业管理收入：

　　包括：公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入三类。指物业服务企业利用自身的技术，向物业产权人、使用人提供服务，为保持房产物业完好无损而从事日常修理、管理活动而取得的收入。

　　明细：向业主收入的物业管理费，企业代收代缴业务的手续费收入，为业主提供各种特约服务而收取的服务费等。

　　2、物业经营收入

　　包括：房屋出租收入和经营停车场、游泳池，各类球场等共用设施收入。它是指物业服务企业经营由业主委员或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共施设取得的收入。

　　明细：对辖区内的游泳池等公共设施或场地的经营利用二取得的门票费、管理服务费，对停车场(库)收取管理服务费，对地下室收取租金，以及其它多种经营业务产生的收入等。

　　3、物业大修收入

　　包括：物业服务企业受物产产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施进行大修等工程施工活动所取得的工程结算收入。

　　明细：大修工程竣工后收到的工程价款结算等。

　　4、其它业务收入

　　包括：房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入、废品回收收入以及无形资产转让收入等。

　　明细：收到房屋代销的手续费、销售多余材料物资收到的价款，出售废品的收入，转让无形资产的收入，商业用房开展经营活动取得的经营收入等。