一次性取得跨年度的租金收入如何进行财税处理？

　企业在年中一次性取得跨年度的不动产租金收入，在实践中较为常见，会计作为预收账款还是收到时一次性确认收入？企业所得税是否与会计一致？增值税何时缴纳？房产税以租计征，按照租赁期分摊缴纳房产税，还是以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税？印花税何时贴花，计税金额如何确认？本文一一进行了梳理。

一次性取得跨年度的租金收入如何进行财税处理？

　　一、会计处理

　　一次性取得跨年度的租金收入，会计作预收还是一次性确认收入？

　　《企业会计准则第3号——投资性房地产》第三条规定，本准则规范下列投资性房地产：

　　（一）已出租的土地使用权。

　　（二）长期持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　（三）企业拥有并已出租的建筑物。

　　第五条规定，下列各项适用其他相关会计准则：

　　（二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21号——租赁》。

　　《企业会计准则第21号——租赁》第二十六条规定，对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。

　　根据上述规定，对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。通常情况下企业取得出租不动产的收入应在租赁期内分期确认收入。

　　例，A公司出租办公楼，2016年11月一次性收取全年租金120000元，月租金10000元，租赁期从2016年11月起。会计处理如下：

　　2016年11月收取款项时：

　　借：银行存款

　　贷：预收账款

　　应交税费/应交增值税/销项税额

　　或应交税费/简易计税

　　2016年11、12月从预收分别转收入

　　借：预收账款

　　贷：其他业务收入

　　2017年1-10月按月分别转收入

　　借：预收账款

　　贷：其他业务收入

　　二、企业所得税

　　一次性取得跨年度的租金收入，企业所得税分期还是一次性确认收入？

　　《企业所得税法实施条例》第十九条第二款规定，租金收入按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

　　《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定，其中如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

　　根据上述规定，按合同约定一次性取得跨年租金收入，会计处理时应分期均匀计入相关年度收入，企业所得税处理时，按收入与费用配比原则，也可在租赁期内分期确认收入，也可一次性确认收入，按规定缴纳企业所得税。

　　提示：为避免税会差异之不便，还是分期确认收入，对企业较有利。

　　三、增值税

　　一次性收取跨年租金收入，增值税何时缴纳？

　　《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第四十五条第（二）项纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　《财政部、国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）第二条规定，《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）第四十五条第（二）项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

　　根据上述规定，租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也就是说一次性收取跨年租金收入，按收付实现制原则，收到时就要缴纳增值税。

　　四、房产税

　　一次性预收取的房屋租金收入房产税计税依据如何确认？

　　对于一次性预收取的房屋租金收入，按照租赁期分摊缴纳房产税，还是以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税？

　　总局未明确，各地规定不一，执行时还要咨询一下主管局的口径，如以下地方政策：

　　《湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》（鄂地税发[2010]176号）第一条规定，关于一次性预付租金房产税纳税义务发生时间的问题：

　　《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）对纳税人出租、出借房产应纳房产税的纳税义务时间规定为自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

　　房产税按年征收、分期缴纳的规定，仅适用于依照房产原值计算缴纳房产税的情况。对于一次性预收取的房屋租金收入，不能按照租赁期分摊缴纳房产税，必须按照国税发[2003]89号文件的规定，以一次性收取的全额租金为计税依据计征房产税。

　　《江苏省地方税务局关于明确部分税种纳税期限有关事项的公告》（苏地税规〔2013〕6号）第一条规定，按房产原值计征房产税的，企业按季、个人按半年分期缴纳，纳税人应于期满之日起15日内申报纳税；按租金收入计征房产税的，纳税人应于实际收取租金收入的次月15日内申报纳税。

　　《河南省地方税务局关于印发〈河南省地方税务局房产税管理办法〉的通知》（豫地税发[2005]39号）第二十条规定，按房产价值计征房产税的，按年计算，分季缴纳。具体纳税期限由市、县地税机关确定；按租金收入计征房产税的，原则上按税款所属期限分期征收，特殊情况下可以对纳税人实际取得的租金收入一次性征收入库。

　　《辽宁省大连市地方税务局关于进一步明确出租房屋房产税相关规定的公告》（辽宁省大连市地方税务局公告2011年第5号）规定，大连市行政区域内出租房屋的纳税人，应当自出租房屋的次月起，按月缴纳房产税，房产税的计税依据为合同约定的租金收入在合同约定的租赁期限内按月分摊后的价值；合同约定有免租期的，分摊的租赁期限不包含免租期；免租期内，由房屋产权人根据房屋原值按月计算缴纳当月房产税。凡到税务机关代开发票的出租房屋纳税人，应当在税务机关代开发票时，按照代开发票金额，一次性缴纳房产税。

　　五、印花税

　　一次性预收取的跨年房屋租金收入，印花税计税金额如何确定？

　　《印花税暂行条例》第七条应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。

　　附件：印花税税目税率表规定，财产租赁合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等。按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。

　　《印花税暂行条例施行细则》第十四条条例第七条所说的书立或者领受时贴花，是指在合同的签订时、书据的立据时、帐薄的启用时和证照的领受时贴花。

　　《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》（国税地字〔1988〕25号）规定：4.有些技术合同、租赁合同等，在签订时不能计算金额的，如何贴花？

　　有些合同在签订时无法确定计税金额，如技术转让合同中的转让收入，是按销售收入的一定比例收取或是按实现利润分成的；财产租赁合同，只是规定了月（天）租金标准而却无租赁期限的。对这类合同，可在签订时先按定额五元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。

　　根据上述规定，财产租赁合同印花税是在合同的签订时，按对合同所载金额贴花，对于在签订合同时合同金额不确定的，在签订时先按定额五元贴花，结算时再按实际结算金额补贴印花。因此，对于合同金额确定的，无论收取多少款项，何时收取，均按合同金额在合同签订时计算贴花，对于合同金额不确定的，在签订时先按定额五元贴花，结算时再按实际结算金额补贴印花。

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