案例企业自建不动产出租，究竟是按5%开票还是10%开票？

某地产企业A将自己开发的项目剩余未售部分底商对外出租，面积约10000平米，项目建设工程施工许可证注明的日期是2015年6月1日，对外签订的租赁合同时间是2018年7月12日。请问A企业用于出租的10000平米底商取得时间是什么时候？A企业对租户应该开具10%税率发票还是5%征收率发票？

案例分析

上述案例在企业实务中非常普遍，尤其是一些横跨营改增前后的项目，企业取得时间的判定背后实质是计税方法的选择，如果认定为营改增前取得，那么A企业可以选择简易计税，按照5%征收率向下游租户开具增值税发票，反之认定为营改增后取得，那么只能选择一般计税，就需要向下游开具10%增值税发票。站在A企业角度上，由于施工许可证取得时间为营改增前，项目备案为老项目，项目不能抵扣增值税进项税，如果向下游开具10%增值税，该项业务税负会直线增加5%，对于A企业而言是无法接受的。

企业自建不动产出租，究竟是按5%开票还是10%开票？

那么，关于这个问题税务局官方的看法又是怎么的呢？国家税务总局2016年16号公告规定，纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。这个文件对于直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债取得的时间在实务中一般都没有什么争议，主要是这些行为是一个单一行为，时间节点界定非常清楚，比如说直接购买，可以参照销售不动产发票时间，但是对于自建出租，它是两个连续的行为，到底是开始施工算是取得，还是竣工备案算是取得？关于这个问题在国家税务总局层面没有明确规定，在一些的地方税务机关的答疑中我们可以看到一些解读。

河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）中"关于2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法问题？"河北省税务局给出的是肯定的答复，但同时给出了理由，允许简易计税方法的出发点是老项目缺少进项税额这一事实，本着同类问题同样处理的原则，可以比照地产企业划分新老项目标准来确定是否适用简易计税方法。

内蒙古国家税务局关于全面推开增改增政策问题解答二中"出租不动产的老项目关于2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法的问题，可以选择简易计税方法"，内蒙古税务局也是给出肯定答复。

企业自建不动产出租，究竟是按5%开票还是10%开票？

总结

从实务操作和税务机关官方观点来看，企业出租营改增前自建不动产，其取得时间参照房地产企业老项目的认定标准，可以选择简易计税，按照5%征收率开具增值税发票。

可以说，利用好现有的税收优惠政策能够为企业省一大笔

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