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企业自建不动产出租,究竟是按5%开票还是10%开票?

  • 分类:工商财税热点
  • 作者:卓越方圆会计培训
  • 来源:卓越方圆会计培训
  • 发布时间:2018-11-09 16:16
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【概要描述】案例企业自建不动产出租,究竟是按5%开票还是10%开票? 某地产企业A将自己开发的项目剩余未售部分底商对外出租,面积约10000平米,项目建设工程施工许可证注明的日期是2015年6月1日,对外签订的租赁合同时间是2018年7月12日。请问A企业用于出租的10000平米底商取得时间是什么时候?A企业对租户应该开具10%税率发票还是5%征收率发票? 案例分析 上述案例在企业实务中非常普遍,尤其是一些横

企业自建不动产出租,究竟是按5%开票还是10%开票?

【概要描述】案例企业自建不动产出租,究竟是按5%开票还是10%开票? 某地产企业A将自己开发的项目剩余未售部分底商对外出租,面积约10000平米,项目建设工程施工许可证注明的日期是2015年6月1日,对外签订的租赁合同时间是2018年7月12日。请问A企业用于出租的10000平米底商取得时间是什么时候?A企业对租户应该开具10%税率发票还是5%征收率发票? 案例分析 上述案例在企业实务中非常普遍,尤其是一些横

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案例企业自建不动产出租,究竟是按5%开票还是10%开票?

 

某地产企业A将自己开发的项目剩余未售部分底商对外出租,面积约10000平米,项目建设工程施工许可证注明的日期是201561日,对外签订的租赁合同时间是2018712日。请问A企业用于出租的10000平米底商取得时间是什么时候?A企业对租户应该开具10%税率发票还是5%征收率发票?

 

案例分析

 

上述案例在企业实务中非常普遍,尤其是一些横跨营改增前后的项目,企业取得时间的判定背后实质是计税方法的选择,如果认定为营改增前取得,那么A企业可以选择简易计税,按照5%征收率向下游租户开具增值税发票,反之认定为营改增后取得,那么只能选择一般计税,就需要向下游开具10%增值税发票。站在A企业角度上,由于施工许可证取得时间为营改增前,项目备案为老项目,项目不能抵扣增值税进项税,如果向下游开具10%增值税,该项业务税负会直线增加5%,对于A企业而言是无法接受的。

 

企业自建不动产出租,究竟是按5%开票还是10%开票?

那么,关于这个问题税务局官方的看法又是怎么的呢?国家税务总局201616号公告规定,纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产,取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。一般纳税人出租其2016430日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。这个文件对于直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债取得的时间在实务中一般都没有什么争议,主要是这些行为是一个单一行为,时间节点界定非常清楚,比如说直接购买,可以参照销售不动产发票时间,但是对于自建出租,它是两个连续的行为,到底是开始施工算是取得,还是竣工备案算是取得?关于这个问题在国家税务总局层面没有明确规定,在一些的地方税务机关的答疑中我们可以看到一些解读。

 

河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)中"关于2016430日前开工建设的在建工程,完工后用于出租是否可以选择简易计税方法问题?"河北省税务局给出的是肯定的答复,但同时给出了理由,允许简易计税方法的出发点是老项目缺少进项税额这一事实,本着同类问题同样处理的原则,可以比照地产企业划分新老项目标准来确定是否适用简易计税方法。

 

内蒙古国家税务局关于全面推开增改增政策问题解答二中"出租不动产的老项目关于2016430日前开工建设的在建工程,完工后用于出租是否可以选择简易计税方法的问题,可以选择简易计税方法",内蒙古税务局也是给出肯定答复。

 

企业自建不动产出租,究竟是按5%开票还是10%开票?

总结

 

从实务操作和税务机关官方观点来看,企业出租营改增前自建不动产,其取得时间参照房地产企业老项目的认定标准,可以选择简易计税,按照5%征收率开具增值税发票。

 

可以说,利用好现有的税收优惠政策能够为企业省一大笔

 

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