个人买卖商铺的税费你懂多少？合理操作才能减少税费！（附案例）

日常生活中房子永远都是最热门的话题。经济能力较强的家庭可能会投资多套房屋，比如商铺，那么再次销售时会涉及什么税，又该怎么缴纳呢？

案例：

陕西省西安市王某2018年1月10日购得一面积为90㎡的商铺作为投资升值持有，购买价款为157.50万元（增值税7.5万元，有发票），缴纳契税3万元，2019年10月20日将此商铺销售给李某，获得收入210万元（含税收入）。请问买房和卖方各涉及哪些税、怎么缴纳？

一、增值税：由卖方缴纳

财税（2016）36号文附件3：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

结合案例中：王某销售的为不足2年的商铺，由于不属于北京市、上海市、广州市和深圳市地区，所以不享受差额征税，需要全额征税。

故：增值税应按照5%的征收率全额征收

应缴纳的增值税：210/1.05*0.05=10万元

个人买卖商铺的税费你懂多少？合理操作才能减少税费！（附案例）

二、印花税：由买卖双方缴纳

个人销售商铺，属于产权转移合同，印花税率为合同价款的万分之五。

结合案例：王某销售商铺，合同价款210万元，未做价税分离，王某和李某应缴纳的印花税210万元*0.05%=0.105万元

三、土地增值税：由卖方根据增值部分缴纳

纳税人在转让二手房时，凡不能取得重置成本评估价格，但能提供购房发票的，经主管税务机关确认，除允许扣除的转让税金和购房时所缴纳的契税外，其他扣除项目金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

结合案例：王某商铺原值157.5万元，2018年1月10日取得，2019年10月20日出售，成本加计10%，加计后成本173.25万元；取得时支付的契税3万元；销售时缴纳的印花税：0.105万元；销售收入200万元（不含税）。

扣除数=173.25+3+0.105=176.355万元

增值额=200-176.355=23.645

增值率=23.645/176.355*100%=13.41%

应缴纳的土增：23.645*30%=7.0925万元

个人买卖商铺的税费你懂多少？合理操作才能减少税费！（附案例）

四、个人所得税：由卖方根据所得缴纳。

个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率20%，对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

个人所得税按照财产转让征收，有以下两种计算方法：

1、收入减去可以扣除的成本、税金、费用，所得按照20%缴纳所得税：

结合案例：王某出售房屋取得收入200万元；

可以扣除的成本、税金如下：

房屋原值157.50万元；

交易税金：印花税0.105万元、土地增税7.0925万元；

应缴纳的所得税：（200-157.5-0.105-7.0925）*20%=7.0605万元。

2、根据取得的转让款，核定税率。假定本案例中核定税率为1.5%；

应缴纳的所得税：200*1.5%=3万元。

需要注意的是实务中所得税大部分为核定征收。

五、契税：由买方缴纳

契税税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 陕西省商铺销售契税按照3%。

结合案例：李某作为买受人应缴纳的契税：200万*3%=6万元