房地产企业缴纳的契税包含市政建设配套费了吗？

案例：

昌盛房地产公司于2017年5月通过招拍挂取得土地一宗，土地协议上载明的价款为12000万元，昌盛公司以全额支付土地出让金，并缴纳契税3600万元。2017年12月，为申领《建设工程规划许可证》从，昌盛公司缴纳城市基础设施配套费3500万元。2018年3月税务局来公司检查，要求该公司就缴纳城市基础设施配套费3500万元。补交契税105万元。昌盛公司该不该缴纳此契税？

房地产企业缴纳的契税包含市政建设配套费了吗？

我们看看相关的三个文件：

一、财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税[2004]134号）：

出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（一） 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

二、国家税务总局关于国有土地使用权出让契税计税依据问题的批复（国税函〔2005〕413号）：

根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）中“出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益”的规定，出让国有土地使用权的契税计税价格，不仅包括承爱人应支付给政府的标准土地出让金等费用，而且包括承受人应支付给原土地使用者的补偿费用等。

对于以市场竞价方式承受国有土地使用权的，契税计税价格应为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费用以及各种补偿费用均不得扣除。

三、国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复（国税函[2009]603号）：

根据《财政部 国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

房地产企业缴纳的契税包含市政建设配套费了吗？

上述三个文件均明确契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。且强调在计算契税时，总成交价格中的市政建设配套费用、土地前期开发成本等不得扣除。

我们再来看《中华人民共和国契税暂行条例细则》的规定：

第九条　条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

第十一条　以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。

【分析1】

契税暂行条例及条例细则，均只是规定为成交价格，或者说为合同确定的价格；实际工作中，纳税人取得土地使用权有各种不同的形式，成交价格也会因不同的成交方式而不同；纳税人缴纳的市政建设配套费，也会以各种不同的方式缴纳，部分是包含在土地成交价格内，部分是不包含在土地成交价格内，而是土地成交后，由购买土地的纳税人另行缴纳。

梳理土地使用权取得的方式，缴纳契税存在以下三种情形：

第一种：购买不动产（含房屋、土地），为购买价格，销售方主要为企业或个人，很少为政府部门。

第二种：购买集体或国有土地（主要是农口企业的土地），也就是从土地拥有者（集体或国有企业）手上购买，为购买过程中支付的土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

第三种：购买国有土地，也就是从政府手上购买，目前主要是“招、拍、挂”购买；一般来说，用于“招、拍、挂”的土地，其前期会“三通一平”或“六通一平”，“三通一平”或“六通一平”所发生的成本，构成“招、拍、挂”土地价格的一部分，因此为契税计算基数。

房地产企业缴纳的契税包含市政建设配套费了吗？

【分析2】

契税条例及细则中，并没有对契税计税依据规定那么详细，财税[2004]134号的精神为在取得土地使用权时支付的全部经济利益，立足于取得土地使用权时支付的价款总额；国税函〔2005〕413号与国税函[2009]603号也立足于这一点，即在取得土地使用权时，如果价款总额中包含有市政建设配套费用，则构成契税计算基数，不得扣除；存在土地前期开发成本的，在计算契税时也不得扣除；如果支付土地价款总额中并没有包含，事后由政府部门另外收取的市政建设配套费用，由于收取市政建设配套费用的单位并不是土地使用权交易的一方，该费用并不构成土地交易价款总额，也不属于承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，个人认为不构成契税计算基数，不需要计算缴纳契税；同样，纳税人购得土地使用权后自行进行土地平整的，土地平整支出同样不需要缴纳契税。

【结论】

从契税的原则分析，计算契税的价款总额，应该是购买土地使用权交易过程中支付的价款总额，而不是土地使用权的价值构成总额，纳税人应该以这个原则进行判断。

由此，个人认为，昌盛公司事后缴纳的市政建设配套费，不需要计算缴纳契税。