房企重大消息！7月1日实施，所得税最新预交申报表新政的修改玄机

一、房地产企业结转收入成本的巨大风险

按照会计的逻辑，房地产企业通常等到开发项目完工后结转收入和成本，此时才能确认最终利润，由此造成了税款的预交与清算的两大阶段。对于企业所得税而言，一直以来存在一个收入成本结转的巨大风险。

开发过程中，按照2009年31号文的要求，房企需要按照计税毛利率计算预计毛利，然后在未完工年度当年预交和汇算清缴时候进行调增处理，所得税预交申报表专门设计了一栏填写这个调整项，就是下表中的第四行：特定业务计算的应纳税所得额。

房企重大消息！7月1日实施，所得税最新预交申报表新政的修改玄机

但是当项目完工时候，比如2018年第三季度竣工验收并交房，第三季度会计处理将预收账款转入主营业务收入，将开发成本转入开发产品同时将交房部分转入主营业务成本，此时会计利润会在第三季度预交申报表中直接显现出来，也就意味着第三季度的申报表的第三行利润总额将会体现整个项目利润，按照合理的逻辑，以前已经调增的“特定业务计算的应纳税所得额”应在此处做调减处理。但是我们来看一看2018版纳税申报表的对应栏次解读：

第4行“特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整。本行填报金额不得小于本年上期申报金额。

按照这个思路，以前已经调增的“特定业务计算的应纳税所得额”应在此处无法做调减处理，这将会导致房地产企业在这个季度预交所得税严重超标，虽然在当年度汇算清缴中可以全部调整回来，但由此带来的资金占用成本，尤其是退税风险谁来承担？

这正是房企结转收入和成本引发的所得税纳税申报巨大风险！也同样在实务中带来了巨大的混乱。

房企重大消息！7月1日实施，所得税最新预交申报表新政的修改玄机

二、最新所得税预交申报表的修改玄机

2019年6月27日，国税总局发布《国家税务总局关于修订2018年版企业所得税预缴纳税申报表部分表单及填报说明的公告》（国家税务总局公告2019年第23号），对于所得税预交申报表进行修改，修订共涉及5张表单，其中3张表单调整表单样式，2张表单仅修改填报说明。在填报说明修订中，很多人可能没有注意“特定业务计算的应纳税所得额”这一条的修改，我们来看看修改后的条款：

4.第4行“特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额填入此行。

房企重大消息！7月1日实施，所得税最新预交申报表新政的修改玄机

和修改前相比，将不允许预交时调整的相关规定全部删除了，其实就意味着完工年度的完工季度，如果结转收入和成本，预交所得税申报时可以在这一行做计税毛利额的调减处理！

当然，在实务中很多税务机关的纳税申报系统对于这一行的设定是只能调增，不能调减，真正落地实施还需要系统修改完成后方可落地。但无论怎样，对于房企来讲，都是一个巨大的利好消息。